Entre la pandemia, inflación y tasas de interés, uno puede estar meses intentando vender una propiedad sin resultados. No importa cuán bueno sea tu corredor de propiedades, incluso si es el mejor y más experto en tu comuna, en algunos casos el mercado sencillamente no está en condiciones para lograr una buena venta.

Para estos casos existe una buena alternativa: Arriendo con opción de compra.

¿QUÉ ES ARRIENDO CON OPCIÓN DE COMPRA?

No es un pre-contrato ni una promesa de compraventa, es un sistema híbrido que permite al arrendatario eventualmente comprar la propiedad que está arrendando.

Para el propietario esto significa una forma de rentabilizar el inmueble, reducir el tiempo de vacancia y a la larga lograr tu objetivo de venta. En caso del arrendatario, esta modalidad es ideal para aquellos que sueñan con la casa propia pero no tienen posibilidad de conseguir un financiamiento inmediatamente pero sí en pocos años.

CLÁUSULAS QUE NO PUEDEN FALTAR

Al igual que cualquier compraventa o arriendo, es necesario firmar un contrato entre las partes interesadas. Si no tienes una corredora de propiedades experta para que te ayude, a continuación te indicamos los principales cláusulas y condiciones que se deben considerar para dicho documento. 

Dos sub-contratos

El contrato base realmente estará dividido en dos sub-contratos: uno de arriendo y otro de la venta.

En caso de la sección de arriendo, se deben establecer todas las condiciones que se incluiría en un contrato de arriendo normal, lo que significa que las dos partes tienen los mismo derechos y deberes de cualquier contrato de arriendo.

Y caso de la sección de venta, se debe indicar los aspectos relacionados con la opción de compra del inmueble, que se detallan en los siguiente puntos.

Precio y forma de pago 

En un contrato de arriendo con opción de compra es fundamental indicar al momento de la firma el precio de venta de la propiedad. El pago de dicho precio se dividirá en tres partes, que juntas darán como resultado el precio final:

• La primera es un pie que se paga al firmar el contrato. Dicho monto se define entre las partes, pero como regla general es menor al 10%.
• La segunda parte es variable y es la suma de todos los arriendos pagados hasta antes de concretar la compra del inmueble, en UF, que serán restados del valor de la propiedad. 
• La última parte corresponde al precio de la propiedad acordado en el contrato, menos el pie y los arriendos pagados. Al igual que cualquier compraventa, dicha cantidad se puede pagar con crédito hipotecario u otra forma de financiamiento.  

PLAZOS Y EXCLUSIVIDAD

El plazo para ejercer el derecho a opción de compra es establecido libremente por las partes, y generalmente es similar a la duración del contrato de arriendo.

Es decir, si el contrato de arriendo es por cuatro años, el plazo para para comprar la propiedad debería ser cercano a ese plazo.

Si el arrendatario no hace efectiva su opción de compra, por ejemplo debido a que no logró que le aprueben el crédito hipotecario, perderá todos los montos generados por arriendo y el pie, quedándose en poder del propietario.

Es importante hacer notar que mientras esté arrendada la propiedad, el arrendatario tendrá el derecho único y exclusivo de compra del inmueble.

MULTAS

Al igual que cualquier contrato de arriendo y compraventa, es importante establecer de manera muy clara los derechos y deberes de todas las partes, así como las multas y castigos económicos frente a cualquier incumplimiento.

Los típicos ejemplos son multas o término anticipado del contrato por subarriendo de la propiedad o retrasos permanentes en el pago. 

Debido a que este mecanismo no establece la obligación de comprar la propiedad por parte del arrendatario, no corresponde aplicar multa en caso que decida no tomar esta opción.

ASESÓRATE CON UN EXPERTO

Debido a la complejidad del contrato, es siempre recomendable asesorarse por un experto inmobiliario (ideal corredora de propiedades que tenga buen equipo de abogados), que sepa incluir tanto los grandes temas indicados en esta nota como los pequeños detalles.

Y en caso que no sepas como encontrar buenos corredores de propiedades en tu comuna, puedes visitar Compara Corredores, un servicio novedoso que en pocos minutos te puede ayudar a encontrar al corredor ideal para tu necesidad.